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宅基地、小产权房,是馅饼还是陷阱?(2017.6.29)
发布时间:2017/10/30 阅读人数: 364

1、“有恒产者有恒心”,住房问题是现阶段最大的民生问题
2、小产权房,是馅饼还是陷阱?
3、小产权房问题的实质是土地问题,如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考


   什么是小产权房?

    小产权房并不是法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓,是相对于拥有国有土地使用权及房屋所有权的“大产权房”而言的。

   小产权房有哪些类型?

   1、通常意义上的小产权房:占用集体用地或耕地,即人们常说的农村宅基地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。(这个是最常见的,亦是通常情况下所称的小产权房)

    2、限制销售的小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷的不完全产权房。

    3、军产房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

    小产权房的特点 

    相对于“大产权房”,小产权房的特点还是十分明显的: 
    1、价格优势明显:

    小产权房建设在集体土地上,这些集体用地的地理位置相对偏远,一般位于城市郊区或远郊区,本身土地价值较低,且由于无须缴纳国有土地出让金和相关税费,土地建设成本低,因此交易价格亦自然比大产权房低。

    2、产权不完整:

    国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续,也不能上市交易。并且,依照相关法律法规规定,小产权房买卖合同属于无效合同,既无法律保障,也不可以上市交易。严格上来说,小产权本质上是无产权。

    3、交易的法律风险大:

    小产权房建设在农村集体土地之上,与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利,是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的,小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具备不动产登记的法律效力,在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制,权益难以得到保障。

    宅基地最新法律政策

    根据我国现行的《土地管理法》:农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

    而在第八次全国法院民事商事审判工作会议上,关于农村宅基地买卖案件问题,专家和法官们形成以下意见:

    一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
    在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。 
 

    二、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中,当事人主张利润分配等合同权利的,应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续,但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的,所涉及的相关合同应按无效处理。

    说一千道一万不及一个案例简单明了,接下来将以三个案例释明相关规定:

案例一:城镇居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿? 

    小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等,原卖方多数会以小产权交易不合法、合同无效为由,主张拆迁补偿应由其获得。对于原卖方的此种诉求,现在的司法实践中裁判标准并不一致,不同的地域会有不同的裁判准则,因此,城镇居民面临较大的不能获得拆迁补偿的风险。

案例二

    陈某日前与孙某签订了《房屋买卖合同》,陈某将自己的一套小产权房以50万元的价格卖给孙某。签约当日,孙某向陈某支付定金20000元,及部分房款80000元。
三个月后,孙某按照合同约定拟继续交付后期购房款时,陈某却反悔了,准备收回房子,把原来收取的购房款返还孙某,孙某诉至法院要求继续履行合同。

案例评析: 
    法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售,“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利,不能办理房屋的产权过户手续。本案中法院认定双方签订的买卖合同无效,由赵某返还钱某购房款,驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。

案例三

    独生子小李工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口,但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世,在老家留有2套小产权房。
    小李决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠,相关负责人表示小李已不是该村村民,没有权利出卖该房屋。

案例评析:
    小李父母的房屋符合遗产的范围,小李作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。在于虽然小产权房尚不能依法进行物权登记或变更登记,但其毕竟属于法律意义上的物,符合《物权法》第二十九条规定的:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定。但是,至少到目前为止,处分小产权房仍然是为我国法律所禁止的,即便小产权房可以继承也是不能办理房地产权证的。

律师温馨提示

    农村宅基地买卖和小产权房问题,其违法性与合理性相互交织,对一些老百姓而言,小产权房确实帮助他们在城市立足,特别是近年来,面对价格高速上涨的商品房,小产权买卖的市场也慢慢火热起来。
    但是,由于现行法律规定对其合法性还未予于认可,因此无论是农村宅基地转让,抑或是小产权房买卖都具有极大的法律风险,大家务必谨慎对待。

 
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