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我市二手房交易成本又上涨!购买之前你算清楚了吗?(2017.6.4)
发布时间:2017/10/30 阅读人数: 498

1、中山市地税局新的存量房评估系统于5月5日上线
2、新系统带来的税费变化有哪些?
3、新系统对我市二手房交易的成本究竟有何影响?


    5月5日,中山市地税局发布通告,通告内容显示,即日起中山市范围内正式切换应用中山市存量房评估价格管理系统住宅部分(含车库车位),并停用中山市基准房价评估系统。

   此举对于二手房交易市场究竟有何影响?

   一、新系统启用后,中山二手房交易成本大幅增加

   其中契税相对固定,而增值税和个人所得税的不同则导致了交易成本的差异。

    新系统启用后,主要差异体现在:1、我市地税不再按照以往基准房价对申报价格进行审查,而新上线的基准房价比此前调高了40%;2、个人所得税严格要求按差额征税,出售人的购入成本成为了必须审查的项目。

    因此,采用新系统后,交易税费会大幅度的增加,从而直接增加二手房的交易成本。

    二、增值税的缴纳明显提高

    根据中山市5月5日更新的《办税指南》可知,增值税方面,未满两年的住宅,按转让收入的5%征收增值税,超过两年以上的住宅,免征增值税。

    以未满两年,90㎡房子为例: 若按照中山市原评估系统,假设以原基准房价对交易房产的评估价格为120万,在采取新评估系统交易房产评估价为160万。那么原增值税需缴纳6万元,而采用新系统后,增值税需缴纳8万,交易成本涨了2万。

    三、个人所得税的缴纳成倍上涨

    根据中山市5月5日更新的《办税指南》可知,个人所得税方面,增值部分按20%征税,不能提供准确的房屋原值凭证,则按住房转让收入的3%核定征收。转让五年唯一生活用房,免征。

   但需要额外注意的是,个人所得税的计算分两种情况:

   情况一,未提供完整准确的房屋原值凭证,按转让收入的3%核算:未提供完整准确的房屋原值凭证,并非如字面上理解的不提供,而是无法提供,例如划拨房、自建房等,因现行政策的原因,无法开具完整准确的房屋原值凭证,才按转让收入的3%核算。

   情况二,(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税)x20%:以非五年唯一生活用房,90㎡房子为例,原60万购入: 若按照中山市原评估系统,假设以原基准房价对交易房产的转让评估价格为120万,在采取新评估系统交易房产评估价为160万,减去住房原值(60万)、合理费用(包括:纳税人因住房缴纳的税费、因贷款所付的供楼利息、因住房装修的费用、手续费、公证费等)及交易时缴交的税费。

    暂且确定合理费用为40万,那么在原系统下,个税需缴纳将近3万,而采用新系统后,个税需缴纳多达10万,上涨三倍多。

   系统的升级,剑指何处?

    对比原有的中山市基准房价评估系统,新的系统能够更加准确、及时反映房屋价值。此次价格评估系统的升级,不仅在于增加纳税收入,更多的是为了审核申报价格,鼓励交易双方按照真实的成交报价报税,从而更好地治理和预防二手房交易市场的乱象。

   律师温馨提示

    目前的二手房交易市场,卖方多数以实收的方式成交,因此买方在确认购买订立合同前,需要了解清楚现阶段我市二手房交易有关税费的成本,这样才能做到预算清晰、成本明确。

 
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