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房东提前收房,租客怎么办
发布时间:2011/6/7 阅读人数: 936

同购房如何登记产权人?

    读者萧先生咨询:因资金有限,本人想与亲生弟弟共同购买一套商品房,但房产证上不想用两兄弟的名称,否则以后再次申请房贷时就会产生不便,想暂时把房屋的产权登记在萧先生名下,首期由其弟弟来支付,由萧先生月供,但最终两兄弟平摊购房款。现两兄弟都已经结婚,假如以后兄弟之间产生矛盾,这种情况下怎样才能保证萧先生弟弟的产权?两个家庭夫妻共同签订好协议是否有法律依据?

    律师答复:

    一般来说,在房屋产权证上如实地登记真正的产权人是最有效的保障方法,这也是物权的最主要保护方式。基于这种物权登记的信赖,善意第三方可直接与房产证上登记的产权人进行买卖、抵押等处分行为,其他未登记的产权人不得以内部协议为由,要求上述处分行为无效。而所谓的内部协议,其实就是萧先生提及的两个家庭之间签订的协议。在不违反国家强制性法律法规的情形下,根据《合同法》的相关规定,两个家庭可就买房费用、收益分配等作出约定,其约定是合法有效的,但这种约定只属于债权。如兄弟之间产生矛盾,且萧先生擅自将房屋抵押、转让给善意第三方,则萧先生的弟弟只能根据签订的内部协议要求萧先生赔偿损失,一般是不可以主张萧先生与善意第三方之间的房屋处分行为无效。

    租赁合同签后房东提前收房怎么办

    读者陈女士咨询:房东和其签订了一份房屋租赁合同。合同约定房东将位于某小区的一间房屋租给陈女士使用,租金为每月550元,租赁期限为3年。合同期从200912 月至20111231。但今年5 月份房东把房屋卖掉,就通知陈女士要一个月内把房屋收回去,陈女士觉得已经签订了合同,现在一点保障都没有,对此很不理解,但又不知所措。陈女士咨询是否应该将房屋交回房东?

    律师答复:

    首先,陈女士应先查看双方签订的 《租赁合同》是否有约定提前解除租赁合同的条款,如有相关约定的,则双方可按照合同的约定执行;如没有相关约定或房东没有按照合同约定提前解除,则房东擅自提前收回房屋的行为属于违约行为,陈女士可要求房东承担相应的违约责任。而且,按照《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定,房东应在出卖房屋之前的合理期限内通知陈女士,陈女士在同等条件下享有优先购买权。除此之外,即使陈女士不主张优先购买权,在房东将房屋转让给第三方之后,但按照《合同法》第229 “租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定,双方签订的租赁合同继续有效。在这种情况下,房东及新业主无权将房屋收回,陈女士可继续使用该房屋。

    感谢保信律师事务所邓颖君、吴冠华对本栏目的支持

文章来源:中山日报

 
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