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“以租代售”风险及对策(2018.3.9)
发布时间:2018/3/21 阅读人数: 363

              广东保信律师事务所   林文结

【案情介绍】

    港人陈女士经朋友介绍向某投资公司(以下简称“投资公司”)购买某市商业铺位。投资公司向陈女士承诺,所购买的商铺由投资公司统一出租和管理,投资公司按季度收取一定的管理费用后,将租金支付给陈女士。

    而实际的操作中,投资公司与陈女士没有签订相关的商铺买卖合同,而是签订了《租赁合同书》。租赁合同约定租赁期间为20年,陈女士一次性支付20年的租金。另外,陈女士与投资公司签订了一份《委托经营管理合同》,约定陈女士将商铺交给投资公司经营管理,投资公司收取了管理费后将租金支付给陈女士。

    陈女士按合同约定支付了全部款项后,收取了数月的租金后,投资公司无能力继续支付陈女士租金。

【律师说法】

    本案属于典型的以租代售的案例。合同双方的当事人因客观的原因无法办理正规房地产买卖,房产过户的情况下,以签署长期租赁的合同的形式代替买卖,规避法律。

    以租代售兼返租形式的房产买卖存在以下三方面的法律风险:

    1、买家支付全部款项后无法取得商铺所有权;
    2、商铺因实际所有权人的债务纠纷被法院查封拍卖;
    3、投资方的实力出现问题,房产及租金的收入落空。

    我们建议购房者在购买或投资物业时应当注意以下几点: 
    1、选择正规定的房地产公司。一手物业出售,开发商应当领取了商品房预售许可证,才能正试签订商品房买卖合同进行备案;
    2、谨慎审核所签订合同的内容,明确房产交易的细则;
    3、如果存在返租合同的,应当审查合同相关返租的期限、金额等重要性条款,必要时可寻求律师咨询。

 
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