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中山再爆楼盘质量问题,正确的维权姿势看这里…(2017.11.30)
发布时间:2018/1/16 阅读人数: 326

导读:
1.上周中山现大规模业主维权事件,所为何事?
2.房屋质量保修责任,到底谁是责任方?
3.出现房屋质量问题,业主究竟应该如何依法维权?

    上周,中山某楼盘出现大规模业主维权事件!!!

    本次事件的焦点又是房屋质量问题。业主认为开发商交付的商品房存在质量问题,业主收房并装修之后,房屋墙身了出现大面积的空鼓,严重者甚至出现瓷砖可以徒手掰开、瓷砖表面出现裂缝撑爆等现象,因此要求开发商承担保修责任并进行赔偿。

    开发商则认为由于业主收房后已进行过装修,装修后房屋的墙面砖出现空鼓开裂的问题,无法判定质量问题是收楼时既存的,还是装修过程中装修公司施工导致的,因而不愿意承担责任。

    实际上,这已经是第101次因为商品房存在质量问题而引发的业主集体维权了。房地产行业发展不均衡,房屋质量纠纷层出不穷。由于房屋质量保修问题涉及业主、开发商、施工单位乃至物业公司等多个主体,作为业主而言,往往被踢皮球,维权难。一方面,业主认为开发商作为商品房销售方,应当承担保修责任。另一方面,对开发商而言,则认为保修责任在于施工单位,多方就此问题往往僵持不下。

    在此,我们首先需要弄清两个法律关系,以及两个不同概念的保修期限。

    房屋的维修在商品房建设和销售过程中存在两个合同关系,一个是开发商与施工单位之间的建设工程承包合同关系,一个是开发商与业主之间的商品房买卖合同关系。

    这里面就存在商品房质量保修期,及施工单位的质量保修期这两个不同的概念。商品房质量保修期限是房地产开发商向业主承担保修期限,而施工单位的质量保修期限,是施工单位向开发商承担保修的期限。

    其次,来看我国法律对两个保修期限分别是如何规定的:

一、商品房质量保修期限

    建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知(以下简称规定)

第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容:
1.工程质量监督部门核验的质量等级;
2.地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修;
3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定;
4. 用户报修的单位,答复和处理的时限。

二、房屋建筑工程质量保修

《房屋建筑工程质量保修办法》(以下简称办法)
第七条在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:
1.地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
4.电气管线、给排水管道、设备安装为2年;
5.装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

    上述两个法规调整的法律关系不一样,《办法》调整的是开发商与施工单位之间的建筑质量保修关系,而《规定》调整的是开发商与购房者之间商品房质量保修关系,而且对于保修的范围和期限均作出了明确的规定。

    那么就此问题,在实务中又会面临哪些问题?

    如何解决《规定》与《办法》的冲突

    我们可以通过《商品房销售管理办法》解决《规定》与《办法》中关于保修期衔接和矛盾问题:

    根据《商品房销售管理办法》第三十二条之规定:销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

    第三十三条:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

    商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

    非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

    在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

    第三十五条:商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    综上,《商品房销售管理办法》实际上是对《规定》和《办法》的冲突作出了协调,即:商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

若开发商逾期交付,如何计算保修期

    尽管《办法》和《规定》两者约束的主体不一致,房屋竣工之日和交付之日也不一致,但是都在对房屋的质量保修进行规范。

    如果施工方向开发商交付房屋后,开发商因市场等多方原因几年后才完成销售,这就有可能导致施工方保修期结束后开发商对购房者的保修期仍然存续的情况出现。那么这时,开发商仍应按照《住宅质量保证书》对购房者提供保修。

业主如何确定第一责任人

    保修责任的义务人是责任单位,按照《商品房销售管理办法》的规定,所售商品房的责任单位即为房地产开发企业。

    根据《商品房销售管理办法》第三十三条:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

    商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

    非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

    在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

    第三十五条:商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

如何确定最终责任承担人

    根据《房屋建筑工程质量保修办法》的第九至第十五条的规定,房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。

    在保修期限内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

    因此,保修期限内,最终的责任承担人就是造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方。


易居观点

    对于开发商建设单位而言,在交付后的保修期间内,若的确出现商品房质量问题,理应依法履行保修责任。若是施工单位的原因导致,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知,并及时与业主协商解决,而非将所有的责任推卸给施工单位。

    对于业主而言,若出现商品房质量问题,在保修期间内,若非本人使用不当或第三方施工原因导致,应及时取证并依法要求开发企业对质量问题进行保修。易居提醒广大业主,对于商品房的保修责任,法律作出了非常明确的规定,大家应以合法的渠道维护自己的合法权益。

 
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